大安區大廈  大安買屋 / 大安買房 - 407 大安區公所【零公設星雲大廈】新生南路三段4號8樓

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

拍賣價：3775 萬
參考單價：101.48 萬/坪
地址：台北市大安區新生南路三段 4號地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
案號：113廉471法
法院別：法務部
投標日：115/04/07
保證金：800 萬元
拍賣情況：待標
拍次：二拍
點交情況：點交
社區：星雲大廈
格局： 3房(室) 2廳 2衛 1陽台
總坪數：37.2 坪 (不含車位面積)
主建物面積：34.38 坪
附屬建物面積：2.82 坪
土地面積：3.98 坪
樓別/樓高： 8樓 / 14樓
屋齡：48 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

購屋分析報告：大安區星雲大廈

針對您提供的物件資料，以下以購屋者角度進行深度分析。本物件屬於「法拍屋」交易模式，與一般成屋買賣有顯著差異，建議您在評估時需特別留意潛在風險與成本。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地段優越：位於大安區新生南路三段，鄰近市政府及捷運站，生活機能成熟，交通便利性高。零公設比：總坪數約 37 坪且未包含公設面積（主建坪與附屬坪分明），使用率高。格局完善：三房二廳二衛加儲藏室，適合家庭居住或作為長期租賃規劃。價格優勢：目前為第二標底價，相較第一流標價格有所調整，且單位坪價在該地段可能低於市面一般行情。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡較高：48 年 RC 造老舊建築，管線與結構老化風險需評估。現況瑕疵明顯：經查證顯示有嚴重漏水、壁癌及油漆脫落現象，且為空屋狀態。點交狀況複雜：屋內遺留大量家具與日用品，需自行清理或搬運，增加額外的時間與費用成本。無車位配套：台北市大安區停車困難，此標的未附車位可能影響居住便利性。
機會 (Opportunities)	投資增值潛力：若能投入資金進行裝修整修，解決漏水與老舊問題後，轉手價值或租金收益可望提升。底價調整空間：法拍屋第二標已較第一標價格下降，若競標者少，最後成交價可能更具競爭力。地段抗跌性：大安區核心地帶的老宅即便老化，其土地價值通常具有穩定支撐。
威脅 (Threats)	隱形維修成本：壁癌與漏水問題往往需要大工程（如重做防水、拆牆重建），裝修預算可能遠超預期。法拍風險：雖經機關聲明非海砂或輻射屋，但「依現況點交」，法律上無瑕疵擔保，若遇前屋主債務糾紛可能影響點交。貸款難度與年限：老舊建物在銀行核貸評估時，貸款成數可能降低，且貸期可能受限於屋齡加計規定。

2. 物件評論

此物件適合具備裝修預算與風險承受能力的投資型買家，或尋求大安核心地段土地價值的購置者。

主要理由如下：

地段與價格的博弈：雖然單位坪價約 101 萬/坪看似不高，但需扣除高额的修復成本。對於急需入厝居住的自住房族而言，嚴重漏水與壁癌問題意味著高昂的整修週期與費用，不建議立即購入自住。
法拍特殊性：此標為法拍屋，雖已進行第二次拍賣且價格下調，但仍需承擔「點交瑕疵」風險（如家具清運、潛在的隱形債務）。購屋者必須確認自身是否有足夠預算應對 100 萬以上的裝修費，並預留法律處理時間。
結論：若您能接受高價值的整修成本以換取大安區成熟地段，此物件具有長期持有價值；但若尋求現成優質住宅或預算緊縮，則建議暫時觀望或尋找一般出售且屋況較佳的物件。

以上分析僅供參考，實際購買前請務必親自點交並洽詢專業法拍代書進行詳細產權調查。

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